Now Reading
पुनर्विकासाचा ज्ञानवर्धक अनुभव

पुनर्विकासाचा ज्ञानवर्धक अनुभव

Menaka Prakashan

घर पहावं बांधून आणि लग्न बघावं करून, असं जे म्हणतात, ते उगाच नाही. कारण या दोन्ही गोष्टी पार पडेपर्यंत अनेक आव्हानं, समस्या आणि वेगवेगळ्या प्रकारच्या माणसांचा सामना करावा लागतो. त्यात जर घराचा पुनर्विकास करायचा असेल तर सगळंच सावधगिरीनं आणि विचारपूर्वक करावं लागतं. सगळ्यांच्या एकमतानं पुढं जाणं हे अजिबातच सोपं काम नाही. अशा वेळेस नेमकं काय करायला हवं आणि काय टाळायला हवं, याचा अनुभव खास तुमच्यासाठी…

कोथरूडसारख्या मध्यवर्ती भागात साधारण आठ गुंठे जमिनीवर असलेली एकुलती एक (स्टँड अलोन) संपूर्ण रहिवासी अशा तीन मजली इमारतीतल्या बारा सदनिकांपैकी एक घर माझं होतं. १९७६-७७ मध्ये बांधलेल्या इमारतीमध्ये सगळ्या एकसारख्या टू बीएचके सदनिका होत्या. मागे-पुढे बरीच मोकळी जागा होती.
या घरात राहत असतानाच शिकून मी आर्किटेक्चरची पदवी घेतली आणि नंतर शहर नियोजन (अर्बन प्लॅनिंग)चं पुढचं शिक्षण घेतलं. हे मुद्दाम सांगण्याचं कारण म्हणजे आमच्या सोसायटीच्या पुनर्विकासाच्या सर्व प्रक्रियेचा प्रवास मी एक सभासद, आर्किटेक्ट, प्लॅनर या सर्व दृष्टीनं बघितला आहे. त्यामुळे पुनर्विकासाबद्दलच्या तांत्रिक बाबींबरोबरच सभासदांच्या भावनांचे ताळमेळ साधण्याची कसरत कशी झाली आणि त्यातून तुम्हाला काय शिकता येईल हे मांडणं गरजेचं वाटलं.

१९७० च्या दशकात कोथरूड हे शहराचं एक टोक होतं, जिथं महानगरपालिकेची हद्द संपायची. त्या वेळेस आमची आणि आमच्यासारखीच इमारत असलेली शेजारची दुसरी सोसायटी होती व समोरदेखील मोजक्या ४-५ इमारती होत्या. १९९० मध्ये मुख्यतः डहाणूकर कॉलनी आणि वारजेच्या विकासामुळे कर्वे रस्त्याचं रुंदीकरण होत गेलं, रस्त्याचं जाळं वाढू लागलं आणि कोथरूड हे बांधकामासाठी एक प्राईम लोकेशन झालं.
परिणामी आमच्या सदनिकांचे पुनर्विक्रीचे दर चांगलेच वाढू लागले. तसंच जमिनीचं मूल्यांकनपण! शहराच्या वाढत्या लोकसंख्येचा विचार करून अधिक बांधकाम करायला महानगरपालिकेच्या बांधकाम नियमावलीमध्ये पण बदल घडू लागले. त्यामुळे प्राईम लोकेशन असलेलं कोथरूड २००० च्या दशकात पुनर्विकासासाठी हॉटस्पॉट झालं!

थोडक्यात, आपल्या मालमत्तेच्या आजूबाजूचा विकास कशा प्रकारे होतोय, मालमत्तेचे भाव कसे आहेत, स्थळ काय आहे, रस्ते कसे आहेत, या सगळ्याचा अंदाज बांधावा लागतो. कारण इमारतीच्या स्ट्रक्चरल कंडिशन बरोबरच या गोष्टी पुनर्विकासाची योग्य वेळ साधायला महत्त्वाच्या ठरतात.
आमच्याकडे, जोपर्यंत ज्येष्ठ सभासद वयोवृद्ध नव्हते आणि शालेय जनता कॉलेजवयीन नव्हती, तोपर्यंत दोन मजले चढायला लिफ्टची गरज भासली नाही आणि प्रत्येक घरटी मर्यादित वाहनं असल्यामुळे पार्किंग वाढवण्याची आवश्यकता नव्हती. भाजी, दुकानं, क्लब्स, थिएटर्स सगळं चालण्याच्या अंतरावर होतंच. इमारतीच्या स्ट्रक्चरला पण धोका नव्हता आणि सदनिकांच्या रचनांमध्ये पण बदल गरजेचा नव्हता. त्यामुळे आमचा ‘अ‍ॅमॅनीटीज’ आणि ‘स्पेसिफिकेशन’साठी पुनर्विकासाचा विचार नव्हता.

पण विकसकासाठी फायद्याचे मुद्दे म्हणजे छत्तीस फूट रुंद कर्वे रस्त्याला लागून आठ गुंठे जमीन आणि फक्त बारा सदनिका त्या पण एकसारख्या!
आकडेवारीप्रमाणे विकसकासाठी थोडक्या भांडवलात बर्‍यापैकी फायदा मिळणारा असा हा प्रोजेक्ट होता. पाच-सहा मजली पुनर्विकास प्रकल्पांमध्ये सभासदांशिवाय चार-पाच फ्लॅट/ दुकानं दोन-तीन वर्षांत पूर्ण करून विकायला मिळणं हे प्रकल्प फायदेशीर होण्यासाठी नक्कीच पुरेसं आहे.
त्यामुळे आमच्याकडे आपोआप विकसक प्रस्ताव घेऊन येऊ लागले. आणि गमतीशीर अनुभव इथूनच सुरू झाले.
बहुतांश विकसक ‘ऑफर लेटर’बरोबर एक रंगीत ॅनदेखील देऊ लागले.

ना कोणी आमची जमीन मोजली होती, ना जमिनीची कागदपत्रं तपासली होती, ना आमच्या राहत्या घराचं क्षेत्रफळ जाणून घेतलं होतं आणि ना आमच्या अपेक्षा, गरजा कोणी विचारल्या होत्या, पण नवीन आराखडा (आर्किटेक्चरल फ्लोर प्लॅन) मात्र तयार करून ‘ऑफर लेटर’ बरोबर पाठवला होता.
तो आराखडा एक ढोबळ अंदाजापुरता होता! पण, आमच्या सभासदांमध्ये तोच ‘फायनल ॅन’ असल्यासारखी चर्चा सुरू झाली. एक तर फार कमी सामान्य लोकांना ‘आर्किटेक्चर ॅन’ची भाषा समजते!
त्यामुळे असे ॅन आले की परत माझा वर्ग सुरू!
इतकंच नाही, प्रत्येक खोलीला खिडकी एकच आहे तर वायुविजन कसं होणार? कॉमन बाथरूम नको. एक तरी इंडियन स्टाईल टॉयलेट पाहिजे, सगळीकडे डबल बेड नको असे सर्व बाबतींतले म्हणजे फर्निचर लेआऊट, सिव्हिल स्ट्रक्चर, इलेक्ट्रिकल, लिफ्टसंबंधीचे प्रश्न लोकांना पडू लागले आणि त्यांच्या शंकांचं निरसन करण्यासाठी माझ्याबरोबर साग्रसंगीत चर्चा होऊ लागली.

अजून कशाचीही मोजणी, तपासणी, कायदेशीर प्रक्रिया, परवानग्यांशिवाय हा आराखडा अंतिम नाही हे समजायला लोकांना वेळच लागला. पण त्या ढोबळ आराखड्यामुळे एक खूप महत्त्वाची गोष्ट घडली म्हणजे लोकांच्या डोक्यात नवीन घराबद्दलच्या गरजा, अपेक्षा, रचना, स्वप्नांची चक्रं सुरू झाली खरी!
अशा प्रकारचे प्रस्ताव आणि प्रारूप आराखडे बघून अशा प्रकल्पात सोसायटीला आणि सभासदांना विशेष फायदा मिळत नव्हता, मात्र हे आर्किटेक्ट असल्यामुळे मला समजत होतं. सदनिका पंचवीस टक्क्यांनी मोठ्या जरी झाल्या तरी त्यांची रचना योग्य झाली नसती. मेकॅनिकल पार्किंगला पर्याय नव्हता, आणि शेजारच्या जमिनीवर पुढच्या काही वर्षांत पुनर्विकास होऊन दहा मजली उंच इमारत आली किंवा कर्वे रस्त्यावर उड्डाणपूल, मेट्रो आली तर हवा, उजेड, आवाजाचा नक्कीच फरक पडेल हे प्लॅनर असल्यामुळे जाणवत होतं.
फक्त लिफ्ट आणि नवीन सिव्हिल स्ट्रक्चरसाठी हा सगळा खटाटोप करणं मला योग्य वाटत नव्हतं.

तात्पर्य, आपल्याला हे समजून घ्यायची गरज आहे की विकसकच्या दृष्टीने जरी प्रकल्पाची व्यवहार्यता आकडेवारीनं कागदावर बसत असली तरी आर्किटेक्चरली योग्य रचना होतील असं नाही. त्यामुळे, नवीन इमारत असूनही अंधारे जिने, धोकादायक पार्किंग रॅम्प, छोट्या टेरेस अशा त्रुटी राहतात आणि दैनंदिन क्रियेत अडथळा आणतात.
तसंच जमिनीची मोजणी, कायदेशीर कागदपत्रं तपासली पाहिजेत आणि आपल्या नवीन घरासाठीच्या गरजा, अपेक्षा प्रत्येक सभासदांनी चर्चा करून एकत्रितपणे मांडल्या पाहिजेत. इथं गरजा म्हणजे फर्निचरच्या रचनेविषयक नसून सोसायटीच्या सोयी-सुविधांबाबत असायला हव्यात. कारण, असे पण होते की ज्येष्ठ सभासद सध्या एकटे राहत आहेत आणि आता जागेचा मोबदला म्हणून त्यांना अजून मोठं घर मिळत असतं जे त्यांना नको असतं. तसंच दुकानं/ ऑफिसेसबद्दल सोसायटीचे काही नियम असू शकतात.

विकसकाची निवड होईपर्यंत या मुद्द्यांवरची चर्चा सभासदांनी एकत्रितपणे आणि गरज असल्यास सल्लागाराची मदत घेऊन करावी.
एक सल्लागार म्हणून आर्किटेक्ट असंच सुचवतील की पाच-आठ गुंठे जमिनीपेक्षा पंधरा-वीस गुंठ्यांत इमारतीची रचना व नवीन सोयी-सुविधा योग्य प्रकारे साकारता येतात आणि बरेच पर्याय समोर येऊ शकतात. असं झालं तरच सभासदांना पुनर्विकासाचा खरा फायदा झाला असं म्हणता येईल, कारण त्यांना आहे त्यापेक्षा सुधारित राहणीमान अनुभवता येईल.

आमच्या सोसायटीच्या बाबतीतदेखील हाच मुद्दा मांडायचा प्रयत्न केला. शेजारच्या सोसायटीला बरोबर घेऊन प्रकल्प करू असं मी सुचवलं. विकसकदेखील याबद्दल आग्रही होता. पण त्याचा आग्रह हा त्याच्या आर्थिक फायद्यासाठी आहे असे सभासदांचे समज होते.
तसंच शेजार्‍यांशी असलेले मतभेद, त्यांच्या पुनर्विकासबद्दलच्या वेगळ्या अपेक्षा, जास्त बांधकाम क्षेत्रफळामुळे वाढणारा बांधकामाचा अवधी, त्यांच्या कायदेशीर समस्यांमुळे आम्ही हा विचार पुढे नेला नाही. एक सभासद म्हणून मला हे समजून घ्यावं लागलं.
सुधारित राहणीमानाच्या हेतूंनी पुनर्विकास करायचा होता पण वरील नमूद कारणांमुळे मूळ उद्दिष्ट मागे पडलं ही खदखद होतीच!
अशा प्रकारे आमच्या बारा सदनिकांच्या सोसायटीनं पुनर्विकास प्रक्रियेला सुरवात केली.
नियमानुसार एक आर्किटेक्ट आणि एक कायदेशीर सल्लागार नेमला. सगळे सभासद सुशिक्षित, समंजस होते आणि बरेच वर्षे एकत्र राहत होते, त्यामुळे या गोष्टींवर सामंजस्यानं एकमत झालं. विकसकाची आर्थिक विश्वासार्हता आणि कामाचा दर्जा पडताळून त्याची निवड करायची असं ठरवलं होतंच. त्याप्रमाणे प्राप्त झालेल्या प्रस्तावांचा सल्लागारच्या मदतीनं अभ्यास सुरू झाला.

त्याच सुमारास आमच्या शेजारची चार इमारती असलेली एक मोठी सोसायटी, जी खरं तर आमच्या पंधरा वर्षांनंतर बांधण्यात आली होती, तीदेखील पुनर्विकासासाठी दोन वर्षं प्रयत्न करत असल्याचं आम्हाला समजलं होतंच. योगायोगानं त्याच विकसकाची निवड आम्ही पण स्वतंत्रपणे केली होती. त्यानं आम्हाला दोन्ही सोसायट्यांचा एकत्रित पुनर्विकासाचा प्रस्ताव दिला होता. जास्त सभासद असल्यामुळे त्यांच्या प्रक्रियेला जास्त वेळ लागेल म्हणून त्यांच्या बरोबर एकत्रित पुनर्विकास करण्यासाठी आम्ही तयार नव्हतो. त्यामुळे आम्ही आमचा विकास करारही केला होता आणि रचना, बांधकाम, स्पेसिफिकेशनची चर्चा सुरू झाली होती. आमची ही कामं सुरू असतानाच शेजारच्या सोसायटीचे सगळे अडथळे दूर झाले होते. त्यामुळे त्यांच्या विकसकानं आमच्या पुढे परत एकदा एकत्रित पुनर्विकासाचा प्रस्ताव मांडला. मोठा प्रकल्प असल्यामुळे आम्हाला मोबदला पण जास्त मिळणार होता. असा प्रस्ताव दोन वर्षांपूर्वी पण एकदा समोर आला होता. पण तेव्हाही दोन वर्षं थांबणं योग्य वाटलं नव्हतं. म्हणून जास्त मोबदला आणि चांगल्या सुविधा, आराखडा मिळत असूनही तो प्रस्ताव नाकारला होता. पण आता सगळं वेळेत होईल असा विश्वास वाटला. म्हणून अखेरीस आम्ही शेजारच्या सोसायटीत विलीन झालो. परत नवीन करार केला.

आमच्या एका इमारतीच्या बांधकामासाठी दोन वर्षं लागणार होती तर या एकत्रित पुनर्विकासाला पाच वर्षं लागतील असा अंदाज होता.२०१४ साली आमचं स्थलांतर होऊन काम सुरू झालं. दुर्दैवानं आमचं बांधकाम सुरू झाल्यावर आमच्याच प्लॉटवर जमिनीच्या कायदेशीर अडचणी आल्या. त्यात आठ-दहा महिने गेले. पण विकसकानं उत्तम हाताळलं. प्रकल्पाच्या अंतिम टप्प्यात कोरोनामुळे लॉकडाऊन झालं आणि परत वर्षभर काम रखडलं. अखेरीस फेब्रुवारी २०२१ मध्ये आम्हाला आमच्या नवीन घराचा ताबा मिळाला.
शेवटची दोन वर्षं आमच्या संयमाची परीक्षा होती. पण एक विश्वास होता की विकसक प्रकल्प अर्ध्यावर सोडून जात नाहीये. कराराप्रमाणे सगळ्या गोष्टी मिळाल्या. जर स्पेसिफिकेशनमध्ये काही बदल झाले तर ते पण आम्हाला विचारून आणि विश्वासात घेऊन झाले.

See Also

वाचकांनो, विकसकाची निवड जर योग्य पद्धतीनं केली असेल तर फसवणूक होण्याची शक्यता कमी असते. जर हीच निवड प्रस्तावातल्या फक्त मोबदल्याची वाढीव जागा, दरमहा भाडे आकडेवारी बघून केली तर धोकादायक ठरू शकते, हे लक्षात ठेवा.
कारण असं की सोसायटीचं स्थळ, रहदारीचा रस्ता यावरून जमिनीचं मूल्यांकन आणि बांधकाम क्षमता ठरते. तसंच जमिनीचं क्षेत्रफळ वा रहदारीच्या रस्त्याची रुंदी यावर इमारतीची उंची आणि सेटबॅक ठरतात. ह्या मूलभूत गोष्टींवर कोणताही विकसक त्याचे आराखडे तयार करतो. त्यामुळे कोणत्याही दोन शेजार-शेजारच्या सोसायटीचे प्रस्ताव वेगळे येऊ शकतात. दर्जेदार विकसकांच्या प्रस्तावामध्ये फारसा फरक नसेल. पण एखाद्या प्रस्तावामध्ये आकडेवारीत खूप फरक असेल तर त्या विकसकाची विश्‍वासार्हता तपासून घेतलीच पाहिजे.
आपल्याला स्वतःच्या गरजा कशा पूर्ण होतील याकडे जास्त लक्ष द्यायला पाहिजे. अर्थात आर्थिक तोटा होत नाही ना हे बघणं गरजेचं आहेच. पण या सर्व गोष्टी सल्लागार सांगतीलच.

एकत्रित पुनर्विकास झाला हा केवळ योगायोग! पण तसा झाल्यानं आम्हाला उत्तम सुविधा मिळाल्या. एकत्रित केले नसते तर आमच्या पाच मजली इमारतीवर शेजारच्या दहा मजली इमारतीमुळे आमच्या घराचा उजेड, वारा, शांतता यावर परिणाम झाला असता आणि आधी नमूद केल्याप्रमाणे एकच लिफ्ट, मोजके पार्किंग, आखूड टेरेस यावर समाधानी रहावं लागलं असतं व आजूबाजूची जागा, हवेशीर टेरेस, ओला कचरा व्यवस्थापन, सोलर, बेसमेंट पार्किंग सुविधांना मुकलो असतो.
आता कुठल्या तडजोडीशिवाय खर्‍या अर्थानं प्रशस्त जागेत राहणीमान सुधारल्याचा उपभोग घेता येतो आहे!
त्यामुळे सभासद आणि आर्किटेक्ट म्हणून पण मला या प्रकल्पातून समाधान मिळालं! प्लॅनरच्या दृष्टीनं बघितलं तर प्राईम लोकेशनला असलेल्या जमिनीचे तुकडे एकत्र करून त्याचा इष्टतम विकास झाल्याचं दिसतं.

डहाणूकर कॉलनी, कोथरूड डेपो किंवा अन्यत्रही आमच्यासारख्या तीन किंवा फार तर चार मजली अनेक सोसायट्या आहेत. त्या प्रत्येक सोसायटीचा स्वतंत्रपणे पुनर्विकास करायचं ठरवलं तर एक खोली, एक टॉयलेट जास्त मिळेल पण तेवढ्याच जागेवर अजून चार फ्लॅट किंवा दोन व्यावसायिक आल्यानं आत्ता असलेली मोकळी जागा नवीन इमारत झाल्यावर कमीच होईल. त्यापेक्षा अशा दोन-तीन सोसायट्या एकत्र आल्यास सभासदांचा व विकसकाचा दोघांचाही फायदा होईलच पण शहराचा कार्यक्षम विकास, जमिनीचे इष्टतम उपयोग व शहराचं सौंदर्य वाढण्यास मदतही होईल, असं एक प्लॅनर म्हणून मला वाटतं.

तेव्हा, माझ्या अनुभवातून एवढंच सांगणं आहे की जर पुनर्विकासाचा विचार करत असाल तर डोळसपणे, आजूबाजूचे प्रकल्प बघा. म्हणजे त्याचं अंदाजे क्षेत्रफळ, नवीन सदनिकांचे आकार, प्रकल्पातल्या सुविधा तसंच कराराचे मुद्दे, बांधकामाचे मूळ नियम, विकसकांची विश्‍वासाहर्ता या सर्वांची अभ्यासपूर्वक माहिती घ्या.
सभासदांमध्ये उत्तम सामंजस्य असेल आणि त्यांचं सहकार्य असेल तर आता को-ऑपरेटिव्ह सोसायटीला ‘सेल्फ रिडेव्हलमेंट’चा पण पर्याय उपलब्ध आहे. ह्यात बांधकामाला काही अतिरिक्त फायदे मिळू शकतात आणि विकसकाला वगळता येऊ शकतं. पण अनेक तांत्रिक सल्लागार आणि कॉन्ट्रॅक्टरची उत्तम टीम निवडावी लागेल.
पुनर्विकास अनेक प्रकारे करता येऊ शकतो. सुरवातीलाच सल्लागाराची नियुक्ती केली तर सर्व तांत्रिक अडचणी आणि शंका आधीच पडताळून बघता येतात. कोणताही संभ्रम न राहिल्यामुळे सामंजस्यानं व एकमतानं प्रवास सुरू होतो. सकारात्मकतेने पुढची वाटचाल झाली की योग्य अपेक्षापूर्ती होण्याचा विश्वास वाढतोच ना!

– अनुजा देव-गोखले

View Comments (0)

Leave a Reply

Your email address will not be published.

© 2019 Menakaprakashan. All Rights Reserved.
Website Designed & Developed by Lets Webify

Scroll To Top
error: सूचना:सर्व हक्क कॉपीराईट कायद्यांतर्गत सुरक्षित.